Steuern sparen beim Immobillienerbe

Veröffentlichungsdatum: 08.04.2024
Autor: Martin Schrahe
Erschienen in: Herforder Kreisblatt

Wer Anteile von Miterben kauft und die Immobilie dann mit Gewinn veräußert, muss keine Einkommensteuer zahlen. Mit einem für Fachleute überraschenden Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) seine Rechtsprechung zum Erwerb von Anteilen an einer Erbengemeinschaft geändert und entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörenden Grundstücks führt und ein Weiterverkauf mit Gewinn damit kein Veräußerungsgeschäft sei, auf den Einkommensteuer erhoben werden könnte. Der BFH ändert seine Rechtsprechung und stellt sich damit auch gegen die bisherige Auffassung des Bundesministeriums der Finanzen.

Annähernd 20 Jahre galt nach dem BFH-Urteil v. 20.04.2004 (Az.: IX R 5/02) als gesicherte Erkenntnis: „Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten für ein zum Nachlass gehörendes Grundstück, die dazu führen, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks nach § 23 EStG steuerbar ist, wenn es innerhalb der Spekulationsfrist seit dem Erwerb des Erbteils veräußert wird.“
Gewinne aus privaten Veräußerungen von Immobilien bei den zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen unterliegen der Einkommensteuer; im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Spekulationsgeschäft bezeichnet. Nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 S. 4 EStG gilt die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft als Anschaffung oder Veräußerung der einzelnen Wirtschaftsgüter, das galt bisher nach herrschender Meinung auch für Erbengemeinschaften.

Die Richter des BFH urteilten jedoch jetzt, dass der Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft gar keine (anteilige) Anschaffung der Immobilie darstelle. Daher liege auch bei einem Weiterverkauf kein Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG vor. Der BFH geht nun überraschenderweise, wie selbstverständlich davon aus, dass eine Erbengemeinschaft nicht mit einer Personengesellschaft wie beispielwiese etwa einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gleichzusetzen sei. Die Vorschrift erfasse nach ihrem klaren Wortlaut nur Beteiligungen an Personengesellschaften und schließe damit eine Anwendung auf Erbengemeinschaften aus, da sie nicht zu den Personalgesellschaften zählen. Im dem Urteilsfall (BFH-Urteil v. 26.9.2023, Az.: IX R 13/22 hatte eine aus drei Erben bestehende Erbengemeinschaft unter anderem mehrere Immobilien geerbt. Ein Miterbe kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien mit Gewinn. Hervorzuheben ist, dass in diesem Fall die Anteile an einer Erbengemeinschaft gekauft wurden und nicht unmittelbar die Anteile an den Immobilien.

Das Urteil dürfte auch in den Fällen einschlägig sein, in denen ein Miterbe in Erbengemeinschaft eine Immobilie erbt, für die noch die 10-Jahres-Frist läuft und er dann innerhalb der 10-Jahres- Frist seinen Miterbenanteil an einen Miterben oder einen Dritten im Wege des Erbschaftskaufs veräußert.
Wie lange das Urteil Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. In der Vergangenheit ist der Fiskus immer mal wieder mit sogenannten rechtsprechungsbrechenden Gesetzesänderungen ihm unliebsamen Entwicklungen in der Rechtsprechung entgegengetreten. Sollte das Gesetz noch in diesem Jahr geändert werden, wäre diese vorteilhafte Gestaltungsvariante für 2024 perdu. Grundsätzlich sind echte rückwirkende Gesetzesänderungen, die nachträglich in einen abgeschlossenen Sachverhalt eingreifen und den Bürger belasten mit dem Grundgesetz unvereinbar. Im Steuerrecht liegt eine echte Rückwirkung nur vor, wenn der Gesetzgeber eine bereits entstandene Steuerschuld nachträglich ändert. Bei der Einkommensteuer sind daher Gesetzesänderungen mit Wirkung für den laufenden Veranlagungszeitraum als zulässige unechte Rückwirkung zu beurteilen, denn die Einkommensteuer entsteht erst mit Ablauf des Veranlagungszeitraums bzw. des Kalenderjahres.

Keine Auswirkungen hat das aktuelle BFH-Urteil auf die Festsetzung der Erbschaftsteuer.

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