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Veröffentlichungen

Aufgepasst, wenn das Elternhaus vererbt wird!

Veröffentlichungsdatum: 04.03.2023
Autor: Martin Schrahe
Erschienen in: Herforder Kreisblatt

Das „Familienheim“ ist im Erbschaftssteuergesetz von der Besteuerung befreit, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Besonders in Ballungsgebieten kommt dieser Befreiung wegen der hohen Immobilienwerte besondere Bedeutung zu. Begünstig ist stets nur für das einzige selbstgenutzte Familienheim, Ferienwohnungen und Wochenendhäuser dagegen nicht.

Zu Lebzeiten ist die steuerfreie Übertragung nur unter Eheleuten bzw. eingetragenen Ehepartnern möglich. Ebenso ist grundsätzlich die Vererbung an Kinder oder Kinder verstorbener Kinder, also Enkelkinder unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Vererbung einer vorwiegend von der Familie selbst bewohnten Immobilie (Familienheim) an einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie nach dem Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Gleiches gilt dann, wenn der Erwerb durch Erbanfall an Kinder oder an Kinder von verstorbenen Kindern erfolgt, hier jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 qm. Die Steuerbefreiung für den Erwerb des Familienheims zu Lebzeiten steht unter keiner Nachverwendungs- und Behaltensfrist.

Ein Verstoß gegen die zehnjährige Nachbehaltens- und Verwendungsfrist hat grundsätzlich die vollständigen Nachversteuerung des Erwerbs zur Folge. Bis zum Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) im Jahr 2021 (Az. II R 18/20) war streitig, ob die Steuerbefreiung des Familienheims objektbezogen oder begünstigtenbezogen zu verstehen ist. Der BFH urteilte, dass die Vorschrift objektbezogen zu verstehen ist und es unschädlich ist, wenn der Begünstigte anderweitig einen Haushalt führt und wenn ihm die weitere Selbstnutzung des Familienheims aus objektiven Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.

Wann dies der Fall ist, ist in jedem Fall durch Gesamtwürdigung aller Tatsachen festzustellen, da es sich um eine Billigkeitsregelung handelt. Im dem entschiedenen Fall hat der BFH eine durch ein ärztliches Gutachten festgestellte erhebliche Beeinträchtigung des Gesundheitszustands, die eine weitere Nutzung unzumutbar machte, als zwingenden Grund anerkannt.

Nicht immer unproblematisch ist die vom Gesetz geforderte unverzügliche Aufnahme der Selbstnutzung als wesentliche Voraussetzung der Steuerbefreiung. Der Erwerber muss die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall nicht nur fassen, sondern im Regelfall auch tatsächlich umsetzen. Angemessen hierfür ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.

Eine unverzügliche Aufnahme der Selbstnutzung kann nach Ablauf von sechs Monaten vorliegen, wenn der Erwerber glaubhaft darlegen kann, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Renovierungsarbeiten unverzüglich in Auftrag gegeben werden, aber die beauftragten Handwerker wegen einer hohen Auftragslage nicht rechtzeitig ausführen können oder nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden muss. Eine möglichst genaue Dokumentation der Renovierungsarbeiten ist diesen Fällen dringend angeraten.

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