Die Grundsteuerreform 2022 kommt – alle Immobilienbesitzer sind betroffen!

Veröffentlichungsdatum: 05.02.2022
Autor: Martin Schrahe
Erschienen in: Herforder-Kreisblatt

In Deutschland müssen im Jahr 2022 rund 36 Millionen Immobilien sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass die Grundsteuer ab 2025 nicht mehr nach den bisherigen Einheitswerten erhoben werden darf, sondern neue Grundsteuerwerte bereits zum 1.1.2022 ermittelt werden müssen. Alle Eigentümer einer Immobilie sind unmittelbar betroffen und gesetzlich verpflichtet am Neubewertungsverfahren teilzunehmen.

Für jede Immobilie und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft muss in diesem Jahr eine Feststellungserklärung in elektronischer Form abgeben werden. Hierzu werden sie vom Finanzamt nicht persönlich, sondern voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntgabe im Bundessteuerblatt aufgefordert. Beginn der Erklärungsannahme in den Finanzämtern wird der 1. Juli 2022 sein. Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung endet bereits am 31. Oktober 2022. Eine Möglichkeit diese Frist für die Abgabe der Steuererklärung zu verlängern ist nicht vorgesehen!

Im Grundsteuer-Reformgesetz wurde das sogenannte „Bundesmodell“ verankert. Einige Länder haben aber die Länderöffnungsklausel genutzt, um vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen; dies sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das Bundesmodell setzen neben Nordrhein-Westfalen auch Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, das Saarland und Sachsen mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen um.

Der Wert unbebauter Grundstückstücke ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Für die Bewertung und die Feststellungerklärung bebauter Grundstücke sind insbesondere folgende Daten relevant: Lage des Grundstücks einschließlich Gemarkung, Flur und Flurstück, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Garagen, Carports und Stellplätze, Alter des Gebäudes, Mietniveaustufe. Bei Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen, tritt an die Stelle Wohn- und Nutzfläche, die Brutto-Grundfläche bzw. Bruttogeschossfläche. Wesentliche Faktoren für die Berechnung der Grundbesitzwerte sind der jeweilige Wert des Bodens ermittelt anhand der Bodenrichtwerte und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Dabei gilt, je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde.

Wo finden Sie diese Angaben? Vor allem In Einheitswertbescheiden aus früheren Jahren, aber auch in Flurkarten und in Grundbuchauszügen finden sich Angaben zur Größe und Lage des Grundstücks einschließlich Gemarkung, Flur und Flurstück. Die Brutto-Grundflächen bzw. Nutzflächen finden sich i. d. R. auch in Bauanträgen, Baubeschreibungen, Kaufverträgen, Mietverträgen, etc.. Die anzusetzenden monatlichen Nettokaltmieten kann man der Anlage 39 zum Bewertungsgesetz entnehmen. Die Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde, nach der die Zu- und Abschläge zu den Nettokaltmieten festgelegt werden, werden auf Basis der Einordnung nach dem Wohngeldgesetz ermittelt (https://www.wohngeld.org/mietstufe.html).

Wegen der Vielzahl der abzugebenden Steuererklärungen ist dies eine besondere Herausforderung für die Finanzämter, die Eigentümerinnen und Eigentümer und die Steuerberaterinnen und Steuerberater. Alle Steuererklärungspflichtigen sind daher gut beraten, möglichst frühzeitig die erforderlichen Unterlagen zusammen zu stellen. Damit sollte bereits jetzt begonnen werden.

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